baggrund

Ring til teamet på:
7023 3430

Overpris for andelsbolig og det professionelle rådgiveransvar.


Af B. Rasmussen.

Når en andelsbolig skal overdrages, er det normalt en enkel retshandel mellem overdrager og erhverver, hvor andelsboligforeningens bestyrelse godt nok har en pligt til at foretage en kontrol med prisfastsættelsen, således at denne foretages inden for andelsboligforeningsloven og i overensstemmelse med andelsboligforeningens vedtægter. Alligevel kan det i visse tilfælde gå galt. To domme T:BB 1999.269 B og T:BB 2000.40 B omhandler det professionelle rådgiveransvar ved ejendomsadministration, hvor rådgivere i begge tilfælde er blevet dømt til at erstatte for købers tab ved en overpris.

I begge tilfælde havde revisor i en prisnote til årsregnskabet på grund af en fejl opgjort andelens værdi for højt. Foreningens administrator, der var advokat, havde derefter i begge tilfælde lagt den urigtige andelsværdi til grund. I de to domme fandtes såvel revisor som administrator at have handlet culpøst, hvorfor de som professionelle rådgivere begge var erstatningspligtige, uanset at de ikke havde kontraktsforhold til sagens parter.

Hvordan kan det gå så galt; revisor har på grund af en fejl opgjort andelens værdi væsentligt for højt, og administrator havde i begge tilfælde ikke opfyldt sin pligt til at kontrollere prisfastsættelsen, men havde lagt revisors fejlagtige andelsværdi til grund. I T:BB 2000.40 B havde administrator endvidere foretaget en yderligere urigtig opskrivning af værdien. De to nævnte domme indskærper over for ejendomsadministratorer, at der for administrator er en særlig kontrolpligt ved prisfastsættelsen, selvom andelsboligforeningens revisor har opgjort andelenes værdi.

I artiklen gennemgås de spørgsmål, der rejser sig for ejendomsadministrator mht. prisfastsættelsen af andelsboliger og i relation til det professionelle ansvar.  

Indledning:

Andelsboligen er blevet mere og mere populær gennem de sidste år, samtidig med at priserne for de mere attraktive andelsboliger er steget voldsomt. Således er der både tale om en betydelig frekvens af overdragelser samt i visse tilfælde betydelige beløb repræsenteret ved overdragelserne.

Dette betyder også at de fejl, der kan forekomme ved den transaktion, en overdragelse af en andel i en andelsboligforening vitterlig er, kan medføre store tab for de involverede parter.

Det er således også naturligt, at de rådgivere, der på den ene eller anden måde er involverede i transaktionen, kan ifalde et erstatningsansvar, dersom rådgiveren har begået fejl i forbindelse med overdragelsen, det såkaldte professionelle rådgiveransvar.

At der finder fejlbehæftede handlinger sted ved overdragelsen af en andel er uomtvisteligt; man ser det bl.a. på de retssager, der omhandler eksempelvis fejl i beregningen af den andelsværdi, der er knyttet til den  andel i andelsboligforeningen, der skal overdrages, og hvor det ofte er andelsboligforeningens administrator og/eller foreningens revisor, der ifalder ansvar.   

Andelsboligen:

I forbindelse med handel med andelsboliger er det andelen i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, der overdrages eller sælges.

I andelsboligforeningslovens § 5, herefter ABL, er nærmere beskrevet, hvordan prisen for andelen skal fastsættes.

Lovens § 5 fastsætter den maksimale pris, der må tages for en andel, hvortil der er knyttet retten til en bolig, ved nærmere i stk. 1, at specificere hvilke elementer, der indgår i prisfastsættelsen:

-         andelsværdien, værdien af andelen i andelsforeningens formue,

-          forbedringer i lejligheden og

-          lejlighedens vedligeholdelsestilstand.  

ABL § 5, stk. 1, angiver endvidere, at prisen ikke må overstige summen af de netop nævnte tre elementer, hvorfor loven angiver den maksimale pris, der må tages for en andelsbolig.  

Andelsværdien:

Det første element i opgørelsen af prisen er den såkaldte andelsværdi, der repræsenterer værdien af andelen i andelsboligforeningens formue. Ved opgørelse af andelsværdien kan der som udgangspunkt efter loven anvendes 4 metoder, hvorefter værdien af andelsboligforeningens ejendom kan ansættes, jf. ABL § 5, stk.2.

Efter loven er der i princippet frihed for den enkelte andelshaver til at vælge én af de i loven 4 angivne metoder; men her kommer den enkelte andelsboligforenings vedtægter ind i billedet. Således kan vedtægterne nærmere angive én eller flere af opgørelsesmetoderne som værende den eller de metoder efter loven, hvorefter andelsboligforeningens ejendom skal værdiansættes.

Endelig kan vedtægterne også indeholde en bestemmelse om, at det er generalforsamlingen, der, inden for lovens og vedtægternes rammer, bindende for andelsboligforeningens medlemmer fastsætter andelsværdien for tiden indtil næste årlige generalforsamling, selvom den fastsættes til en lavere værdi, end hvad der maksimalt efter loven kunne opnås. Derfor bør vedtægterne altid gennemgåes for bestemmelser i relation til andelsværdien.

De 4 metoder efter ABL § 5, stk.2, er:

litra a)         Anskaffelsesprisen, der skal kobles sammen med ABL § 5, stk 4, der angiver, at prioritetsgælden i foreningens ejendom skal opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi ansættes til anskaffelsesprisen, og når foreningens formue skal opgøres.

litra b)         Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom, der skal kobles sammen med ABL § 5, stk. 4, der angiver, at prioritetsgælden i foreningens ejendom skal opgøres til kursværdien af obligationsrestgælden, når ejendommens værdi ansættes til handelsværdien, og når foreningens formue skal opgøres.

litra c)         Den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi, der skal kobles sammen med ABL § 5, stk. 4, der angiver, at prioritetsgælden i foreningens ejendom skal opgøres til kursværdien af obligationsrestgælden, når ejendommens værdi ansættes til handelsværdien, og når foreningens formue skal opgøres.

litra d)         Den 17. alm. vurdering pr. 1. april 1981, der skal kobles sammen med ABL § 5, stk 4, der angiver, at prioritetsgælden i foreningens ejendom skal opgøres til pantebrevsrestgælden, når ejendommens værdi ansættes til anskaffelsesprisen, og når foreningens formue skal opgøres.

For alle 4 metoder gælder, at der til de fremkomne værdier kan tillægges de forbedringer, der er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen, jf. ABL § 5, stk.3.

Andelsværdien, opgørelse:

Andelsværdien, værdien af andelen i foreningens formue, opgøres således som en andel i nettoformuen ud fra foreningens regnskabsmæssige egenkapital reguleret - eller korrigeret - alt efter hvilken metode værdien af ejendommen fastsættes til, jf. ABL § 5, stk. 2. Valget af metode er bestemmende for om prioritetsgælden fratrækkes som pantebrevsrestgælden, som ved litra a og d, eller som kursværdien af obligationsrestgælden, som ved litra b og c, jf. ABL § 5, stk. 4.

Endelig kan forbedringer på ejendommen, der er foretaget efter anskaffelsen eller vurderingen tillægges, jf. ABL § 5, stk. 3.                   

Anskaffelsesprisen (litra a):

Ifølge boligstyrelsens cirkulære af 21. april 1986, der i pkt. 3.2.2. angiver, at “Til købesummen kan lægges foreningens omkostninger ved erhvervelsen.”, består anskaffelsesprisen af flere elementer, som typisk kan være:

- købesummen

- stempel/tinglysningsafgift

- skødesalær       

- byggeteknisk gennemgang

- advokatudgifter i forbindelse med køb

Derimod kan kurstab i forbindelse med lånoptagelse ved erhvervelse af ejendommen ikke medtages som en omkostning for foreningen ved erhvervelsen af ejendommen, jf. Mette Neville i Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 2. udgave, side 99. Heller ikke rådgiverudgifter ved stiftelse af andelsboligforeningen kan medtages.

Handelsværdien (litra b):

Der er her tale om den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Handelsværdien bestemmes ud fra en vurdering af, hvad ejendommen kan sælges for på markedet.  Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel, når den lægges til grund for en overdragelse, hvorfor der altid bør foretages en ny vurdering ved udløb af hvert regnskabsår. Her er det vigtigt, at generalforsamlingen bliver gjort opmærksom herpå, således at man ikke halvvejs mellem to ordinære generalforsamlinger står uden gyldig vurdering.

Ejendomsværdien (litra c):

Der er tale om den seneste offentligt ansatte ejendomsværdi -  kontantejendomsværdien.  

Som nævnt ovenfor kan der i andelsboligforeningens vedtægter  være en bestemmelse, om at det er generalforsamlingen, der, inden for lovens og vedtægternes rammer, bindende for andelsboligforeningens medlemmer fastsætter andelsværdien for tiden indtil næste årlige generalforsamling, selvom den fastsættes til en lavere værdi, end hvad der maksimalt efter loven kunne opnås.

Dette betyder, at til trods for at der finder en stigning sted i ejendomsværdien i perioden indtil næste års generalforsamling, da vil den af generalforsamlingen fastsatte andelsværdi være gældende, vel at mærke dersom vedtægterne indeholder en bestemmelse herom.

Modsat dersom der finder et fald sted i ejendomsværdien i perioden indtil næste års generalforsamling, og såfremt dette ville medføre at en herpå beregnet andelsværdi ville være mindre end den af generalforsamlingen fastsatte andelsværdi. I tilfælde heraf skal den nye ejendomsværdi samt den herpå beregnede andelsværdi være gældende ved overdragelser, der finder sted efter bekendtgørelsen af faldet i ejendomsvurderingen.

17. alm. vurdering med tillæg (litra d):

Metoden har ikke stor betydning i dag på grund af prisudviklingen, men er baseret på den off. vurdering pr. 1. april 1981 og tillagt et fast tillæg på 22 %.

Det kan synes, at være en enkel sag at fastsætte andelsværdien korrekt, og for en revisor er der tale om enkle forhold. Alligevel foretager revisor fejlagtige fastsættelser af andelsværdien. Administrator bør således altid kontrollere, om andelsværdien opfylder lovens og vedtægternes krav hertil.

De to domme T:BB 1999.269 B og T:BB 2000.40 B omhandler jo netop den situation, hvor revisor fastsætter andelsværdien fejlagtigt.

I T:BB 2000.40 B indeholdt andelsboligforeningens vedtægter et krav om, at “Andelenes pris og prisstigning fastsættes under hensyntagen til handelsværdien af foreningens ejendom og andre aktiver, som størrelsen af foreningens gæld.” Vedtægterne fastsætter således, at ejendommen skal ansættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom jf. ABL § 5, stk. 2, litra b.

Revisor har i en prisnote til andelsboligforeningens regnskab på grund af en fejl opgjort andelenes værdi væsentligt for højt. Foreningens administrator, der var advokat, havde lagt regnskabets urigtige opgørelse af andelskroneværdien til grund, og derudover foretaget en yderligere urigtig, i forhold til vedtægterne, opskrivning af værdien.

Administratoren havde nemlig fulgt en generalforsamlingsbeslutning om, at den off. vurdering skulle anvendes ved beregningen af andelsværdien. Generalforsamlingsbeslutningen var blevet truffet med almindeligt flertal og ikke som en vedtægtsændring i overensstemmelse med formkravene herfor. Erhverver kunne således ikke være bekendt med generalforsamlingsbeslutningen ud fra de til ham udleverede vedtægter, hvorfor beslutningen ikke kunne være bindende for erhverver.

Administrator havde således både lagt revisors urigtige opgørelse af andelskroneværdien til grund og derudover urigtigt opskrevet denne værdi.

I dette tilfælde var det således bl.a. beregningen af andelsværdien, der var gået galt. Nedenfor fremstår andelsværdien med forskellige værdier afhængig af beregningsgrundlaget:     

Andelsværdien var i slutsedlen fejlagtigt angivet til 191.000 kr.

Andelsværdien burde have været beregnet til 54.270 kr., baseret på handelsværdien ifølge vedtægterne.

Andelsværdien kunne have været beregnet til 81.800 kr., dersom generalforsamlingsbeslutningen om at anvende den off. vurdering var blevet truffet som en vedtægtsændring.  

I T:BB 1999.269 B er det også beregningen af andelsværdien, der er urigtig. Revisor har foretaget den urigtige andelsværdiberegning og administrator har ukritisk lagt den til grund ved fastsættelse af købesummen for andelen.

I begge tilfælde bliver såvel revisor som administrator dømt til at betale erstatning til køber for købers tab, det professionelle rådgiveransvar for overpris for andelsbolig.  

Selvom det er fastsættelsen af andelsværdien, der umiddelbart synes at kunne give anledning til problemer ved overdragelse af andelsboliger, må administrator også kontrollere de andre elementer i prisen for andelen og her særligt de forbedringer, der er foretaget i lejligheden, hvorfor der nedenfor er angivet, hvad der regnes for forbedringer, og hvordan der nedskrives herpå.   

Forbedringer i lejligheden:

Det andet element i opgørelsen af prisen er de forbedringer, der er gennemført i den enkelte lejlighed. Efter ABL § 5, stk. 9, skal værdien af forbedringer i lejligheden fastsættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Anskaffelsesprisen kan og bør dokumenteres ud fra bilag, idet det er hvad forbedringerne har kostet at udføre på daværende tidspunkt, og ikke hvad de eventuelt ville koste at udføre på tidspunktet for en overdragelse, jf. boligstyrelsens cirkulære af 21. april 1986.  

Værdien af eget arbejde kan også medtages i anskaffelsesprisen, vel og mærke dersom arbejdet er udført håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt.  

Begrebet forbedringer skal afgrænses over for vedligeholdelse, idet der alene kan medregnes forbedringer, der forøger lejlighedens brugsværdi. Vedligeholdelsesarbejder opretholder blot lejlighedens standard.

Det er overdrageren af andelen, der skal opstille grundlaget for værdifastsættelsen af forbedringerne, således at foreningens bestyrelse kan tage stilling hertil.  

Med hensyn til nedskrivningsforløbet har Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, skitseret vejledende nedskrivningstider afhængig af forbedringens genstand.  

Nærmere om forbedringer, jf. ABF Håndbogen, bilag 34, hvorfra alle de følgende eksempler er hentet.   

Eksempler:

1. Vægge, der er nedtaget, er et eksempel på en forbedring, der skal indgå i prisen for andelen. Der finder ingen nedskrivning sted herfor over tid, hvorfor det er den fulde anskaffelsespris, der indgår i prisen for andelen.

2. Permanente vægge om bad og tilsvarende faste bygningsdele, der er opsat, er et andet eksempel på en forbedring, der skal indgå i prisen for andelen. Heller ikke herfor finder der nogen nedskrivning sted over tid, hvorfor det er den fulde anskaffelsespris, der indgår i prisen for andelen.

3. Vægge ellers, der er opsat, er et tredie eksempel på en forbedring, der skal indgå i prisen for andelen. Her nedskrives dog over 30 år, hvilket giver sig udslag i prisen for andelen over tid.

Derimod kan opsætning af en tynd vægbeklædning med hulrum bagved ikke anses for at være en forbedring; tværtimod skal den fjernes. Det samme gælder for polysterol- og cellotexplader; de skal fjernes.

Ud over forbedringer kan der være tale om tillæg for ekstraordinær opretning. Der er tale om ekstraordinær opretning, når der er foretaget arbejder, der betyder sparet vedligeholdelse i fremtiden.

Eksempler:

1. Totalrenovering af pudset væg er et eksempel på ekstraordinær opretning, der skal indgå i prisen for andelen. Der finder ingen nedskrivning sted herfor over tid, hvorfor det er den fulde anskaffelsespris, der indgår i prisen for andelen.

2. Totalrenovering af pudset loft er et andet eksempel på ekstraordinær opretning, der skal indgå i prisen for andelen. Heller ikke herfor finder der nogen nedskrivning sted over tid, hvorfor det er den fulde anskaffelsespris, der indgår i prisen for andelen.

3. Opsætning af hele gipsplader er et tredie eksempel på ekstraordinær opretning, der skal indgå i prisen for andelen. Heller ikke herfor finder der nogen nedskrivning sted over tid, hvorfor det er den fulde anskaffelsespris, der indgår i prisen for andelen.

Derimod ikke forsænket træloft, der er ulovligt, og som skal nedtages.

ABL § 5, stk. 10, angiver, at overdragelsen ikke kan betinges af, at erhververen indgår andre reshandler, bortset fra køb af inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Dvs, at ud over de individuelle forbedringer i den enkelte lejlighed kan der også være tale om, at erhververen skal overtage inventar, der er særligt tilpasset lejligheden, som en betingelse for erhvervelsen.

Eksempler:

1. Indbyggede garderobeskabe er et eksempel på inventar, der er tilpasset lejligheden, hvorfor erhververen skal overtage dette ved erhvervelsen, og hvorfor anskaffelsesprisen skal indgå i prisen for andelen. Indbyggede garderobeskabe nedskrives over 20 år, hvilket giver sig udslag i prisen for andelen over tid.

2. Brænde- og kakkelovne som supplementsvarme er et andet eksempel på inventar, der er tilpasset lejligheden, hvorfor erhververen skal overtage dette ved erhvervelsen, og hvorfor anskaffelsesprisen skal indgå i prisen for andelen. Brænde- og kakkelovne nedskrives over 20 år, hvilket giver sig udslag i prisen for andelen over tid.

3. Hårde hvidevarer er et tredie eksempel på inventar, der er tilpasset lejligheden, hvorfor erhververen skal overtage dette ved erhvervelsen, og hvorfor anskaffelsesprisen skal indgå i prisen for andelen. Hårde hvidevarer nedskrives over 10 år, hvilket ligeledes giver sig udslag i prisen for andelen over tid.

Andet løst inventar kan medgå i forbindelse med overdragelsen, dersom såvel erhverver som overdrager ønsker det. Men køber er ikke forpligtet til at overtage det løse inventar.

Eksempler:

1. Hårde hvidevarer, der ikke er tilpasset lejligheden. Nedskrivning over 10 år.

2. Løse garderobeskabe, der ikke er tilpasset lejligheden.

Nedskrivning over 10 år.

3. Løse el- og gasovne, der ikke er tilpasset lejligheden.

Nedskrivning over 10 år.

Lejlighedens vedligeholdelsestilstand:

Det tredie element i opgørelsen af prisen er lejlighedens vedligeholdelsestilstand, jf. ABL § 5, stk. 1. Det er dog ikke angivet yderligere i loven, hvordan en andelslejligheds vedligeholdelsestilstand vurderes. Derimod angiver Boligstyrelsens cirkulære af 21. april 1986, at kun betydelige afvigelser fra “normal” vedligeholdelsestilstand har indvirkning på prisen.

Mangler og ulovlige bygningsindretninger:

Mangler og ulovlige bygningsindretninger kan naturligvis også indvirke på prisen; men ellers gælder det, at mangler skal udbedres og at ulovlige bygningsindretninger skal ændres til lovlige indretninger af overdrageren. Typisk kan der være tale om ulovlige el- og vvs-installationer og ulovlige bygningsmaterialer i lofter og vægge.  

Ansvaret

Det professionelle rådgiveransvar for ejendomsadministrator er primært et erstatningsansvar, idet det at administrere ejendomme kan opfattes som en profession på linie med professioner som eks.vis advokat, revisor, ejendomsmægler, pengeinstitut, forsikringsselskab, læge, realkreditinstitut, ingeniør og arkitekt. Hvad er det så, der kendetegner en profession -  en profession er kendetegnet ved, at der af udøveren fordres en særlig faglig viden og uddannelse, der danner baggrund for udøverens virksomhed, hvorfor man (kunden/klienten) vil kunne forvente, at udøveren også udøver sin virksomhed med udgangspunkt i sin særlige faglige viden og uddannelse eller kompetence, jf. nærmere Anders Vinding Kruse: Advokatansvaret, 6. udgave, side 8. Professionsansvaret bygger således på, at udøverens virksomhed må kunne leve op til en særlig faglig målestok inden for området, dvs. at udøverens virksomhed skal være forsvarlig ud fra professionens særlige faglige målestok eller normer, jf. nærmere Morten Samuelson og Kjeld Søgaard: Rådgiveransvaret, 1993, side 22. Dersom dette ikke er tilfældet, og dersom nogen lider økonomisk tab derved, ifalder udøveren erstatningsansvar over for skadelidte. Professionsansvaret kan endvidere fremstå som ansvar i (kontraktsansvar) og uden for kontrakt (tredjemandsansvar).

Udøvelsen af professioner som advokat, revisor og ejendomsadministrator etc. er som udgangspunkt i form af rådgivning, hvor kunden eller tredjemand bør kunne forvente en professionel indsats fra rådgivers side; men ikke derudover kunne forvente, at dette medfører et specifikt resultat, som man derimod ville kunne forvente ved eks.vis en entreprenørs opførelse af en bygning.

Ved rådgivning påtager den professionelle sig således en særlig forpligtelse (særlig sagkyndig rådgivning) over for kunden eller over for tredjemand, som bør kunne forvente, at den professionelle rådgiver gør sit absolut bedste mht. at vejlede og løse opgaven på både en korrekt og en tilstrækkelig måde. For det første bør rådgivningen være inden for rådgivers kompetenceområde - det kan eks.vis ikke nytte at en advokat giver sig af med tekniske eller ingeniørmæssige vurderingsopgaver og vice versa. Dernæst bør rådgivningen tage sit udgangspunkt i den aktuelle  problemstilling, således at der eks. vis ikke bliver tale om en standardløsning på et yderst specielt problem. Endelig bør rådgivningen inkludere klare og utvetydige informationer fra rådgivers side om hvor rådgivers kompetence ikke matcher  problemstillingen, således at kunden og en eventuel tredjemand er klar over hvor og hvornår der eventuelt skal anvendes supplerende rådgivning fra anden side.

Det er så her, at professionens særlige faglige målestok eller normer skal være udgangspunktet for om en rådgiver i en given situation har handlet korrekt eller ej mht. sin rådgivning. Rådgiveren skal nemlig leve op til hvad der i professionen anses som værende en god professionel rådgivning, hvilket korresponderer med hvad man bør kunne forvente sig fra rådgivers side. Ofte bruger domstolene eller lovgiver eller professionen selv “god-skik” regler, der kan opfattes som retlige standarder, som er relative, idet de kan ændres over tid, hvorfor det er væsentligt om man skal tage stilling til en allerede foreliggende sag eller man skal bedømme nutidige faglige kriterier, jf. nærmere Anders Vinding Kruse: Advokatansvaret, 6. udgave, side 13.

Sådanne “god-skik” regler angiver således professionens særlige faglige normer, hvorefter medlemmer af professionen bør varetage deres særlige forpligtelse for sagkyndig rådgivning over for kunden eller over for tredjemand, jf. Paul Krüger Andersen: Revisoransvar, 4. udgave, side 180.   

Professionens særlige faglige målestok eller normer er således udgangspunktet når en bedømmelse af et eventuelt erstatningsansvar for skadelige følger (formuetab) af en udøvelse af virksomhed inden for professionen skal finde sted.

Ejendomsadministrators eller advokatens erstatningsansvar bedømmes principielt ud fra en culpanorm, der er knyttet til den her meget omtalte særlige faglige målestok eller norm, som kendetegner den enkelte profession. Der er ikke tale om en alm. “bonus paterfamilias”, men en culpanorm der særligt er knyttet til professionen og den særlige faglige målestok for udøvelsen af professionen. Der er således tale om et særligt skærpet ansvar for en udøver af professionen, der skal modsvare den omhu og faglige dygtighed, som man med rimelighed kan forlange af den pågældende professions udøvere.

At professionsansvaret bygger på culpa er således klart nok, men spørgsmålet er hvilken culpanorm, der skal ligge til grund for ansvarsbedømmelsen. Her er det så at den enkelte professions standard eller norm er i fokus. Ud fra professionens særlige faglige målestok udfindes således den relevante norm til brug for ansvarsbedømmelsen. Dvs. at uagtsomhedsbedømmelsen er strengere i professionelle forhold end i ikke-professionelle forhold, idet agtsomhedskravet til en udøver inden for en given profession naturligvis må være stort og bygge på, at den professionelle udøver er kyndig og erfaren, med andre ord har en særlig kompetence inden for feltet eller faget, jf. Bo von Eyben og Hans Henrik Vagner: Lærebog i Erstatningsret, 4. udgave, side 75.   

Når der tales om en culpanorm inden for en profession eller et fag er det nødvendigt at se på, hvilke pligter der forefindes inden for professionen for udførelsen af denne, idet en culpøs adfærd jo nødvendigvis må implicere, at man har handlet uagtsomt eller forsætligt ved enten ikke at have opfyldt sine forpligtelser over for en kunde eller ved ikke at have opfyldt sine forpligtelser over for tredjemand.

Forpligtelsen over for en kunde kan fremstå som et kontraktsansvar, hvor der er indgået en aftale mellem  de to parter den professionelle udøver og dennes kunde. Aftalen eller kontrakten kan indeholde alle de forhold som de to parter, kunde og udøver, er blevet enige om mht udførelsen af opgaven. Den kan også indeholde en stillingtagen til, hvad konsekvensen skal være, dersom løsningen af opgaven ikke modsvarer kravene.

Endvidere kan forpligtelsen over for tredjemand - tredjemandsansvaret - fremstå som et ansvar uden for kontrakt, hvor der jo ikke er indgået nogen aftale; men hvor der eksisterer generelle krav til en professionel udøver og dennes adfærd - enten i form af lovgivning eller i form af retssædvaner eller kutymer. Her fremgår konsekvensen ved en ikke tilstrækkelig udførelse enten klart gennem lovgivningen eller mindre klart ved retsnormer inden for området.

De to domme T:BB 1999.269 B og T:BB 2000.40 B omhandler den situation, hvor det er revisor, der fastsætter andelsværdien fejlagtigt, hvorefter administrator svigter sin pligt til at foretage en kontrol af prisfastsættelsen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening. Der er tale om en pligt for administrator uden for kontraktsforhold. Administrator har et kontraktsforhold til andelsboligforeningen, men ikke til køber af andelen. Der er således tale om et tredjemandsansvar, hvor der eksisterer generelle krav til en professionel udøver og til dennes adfærd. I andelsboligforeningsloven § 6, stk. 3, er det foreningens bestyrelse, der har pligten til at kontrollere prisfastsættelsen; men administreres andelsboligforeningen af en professionel administrator, kan denne naturligvis også have pligt til at kontrollere prisfastsættelsen, jf. nærmere Mette Neville i Andelsboligforeningsloven med kommentarer, 2. udgave, side 151.

Det er vigtigt, at erhververe af andelsboliger kan have tillid til, at prisfastsættelsen er inden for lovens rammer og ikke er i konflikt med andelsboligforeningens vedtægter. Dette særligt når foreningen administreres af en professionel administrator.

I begge domme ifalder administrator ansvar på grund af en culpøs adfærd som professionel rådgiver ved ikke at have opfyldt sine forpligtelser over for tredjemand ved at undlade at kontrollere prisfastsættelsen  ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening.

Administrator skal således altid sikre sig, at prisfastsættelsen ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, foretages inden for loven samt modsvarer vedtægternes krav hertil. En erhverver af en andel skal kunne være sikker på, at prisen herfor er korrekt, når andelsboligforeningen administreres af en professionel rådgiver. Særligt når ABL § 16, stk. 3 fastslår, at kravet om tilbagebetaling fra overdrager forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde kende sit krav.



EJENDOMSFORENINGEN DANMARK

Administrator Teamet er ansvarsforsikret gennem Ejendomsforeningen Danmark. Dette giver vore klienter den bedste sikkerhed. Vi har den fornødne erfaring og faglige kompetence til at kunne håndtere daglig målrettet administration af en boligforening, således, at der skabes det bedst mulige overblik og beslutningsgrundlag for bestyrelsen.

 

Medlem af Ejendomsforeningen Danmark ikon

Top